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固定資産税・都市計画税:税額の計算(土地)

最終更新日:2022年4月1日

評価方法

土地の価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、地目別に定められた方法によって、評価します。地目とは、宅地、田、畑、山林、雑種地などをいい、土地登記簿上の地目にかかわりなく毎年1月1日の利用状況によります。

宅地の評価方法(市街地宅地評価法とその他の宅地評価法)

市街地宅地評価法

  1. 用途地区の区分・標準宅地の選定
    宅地の価格に影響を与える諸要素のうち、地域的に見て類似性の強い要素を基準に用途地区を区分し、標準的な宅地を選定します。
  2. 主要な街路への路線価の付設
    標準宅地について、地価公示価格の7割を目途に適正な価格を求め、標準地に沿接する主要な街路に路線価を付設します。
  3. その他の街路への路線価の付設
    主要な街路から比準(街路の状況などを比較)して、その他の街路に、路線価を付設します。
  4. 各筆の評価
    路線価を基礎として、固定資産評価基準に定められた画地計算法により、土地の奥行や間口その他形状などを考慮に入れて、各筆の評価をします。

市街地宅地評価法によって評価されていない地域については、その他の宅地評価法によって評価されています。

その他の宅地評価法

  1. 状況類似地区の区分・標準宅地の選定
    宅地の価格に影響を与える諸要素を考慮し、おおむねその状況が類似している地区を状況類似地区として区分し、標準的な宅地を選定します。
  2. 標準宅地の価格の付設
    標準宅地について、地価公示価格の7割を目途に適正な価格を付設します。
  3. 各筆の評価
    標準宅地の価格を基礎として、固定資産評価基準に定められた「宅地の比準表」を用いて、奥行や形状などを考慮に入れて各筆の評価をします。

住宅用地の特例

住宅用地については、その税負担を特に軽減するため、課税標準の特例措置がとられています。

区分(土地の利用状況) 本則課税標準額
住宅用地(住宅やアパートの敷地) 小規模住宅用地
200平方メートル以下の部分
固定資産税
価格×6分の1(特例率)
都市計画税
価格×3分の1(特例率)
一般住宅用地
200平方メートルを超える部分
固定資産税
価格×3分の1(特例率)
都市計画税
価格×3分の2(特例率)
非住宅用地(店舗・工場等の住宅以外の敷地や空地) 固定資産税・都市計画税
価格×70パーセント=本則課税標準額

負担調整措置

平成9年度の評価替えより、課税の公平の観点から、地域や土地によってばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置がとられています。
また、平成18年度から負担水準の均衡化を促進し、わかりやすい仕組みにするために負担調整措置が変更になりました。

税額の求め方

1)負担水準の算出

負担水準=前年度課税標準÷(新評価額×住宅用地特例率)×100(パーセント)

2)課税標準額の算出

  1. 商業地等の土地(住宅用地以外の宅地等)
    ア:新評価額に対する前年度課税標準額の割合が70パーセントを超える土地は、課税標準額が評価額の70パーセントに引き下げられます。
    イ:新評価額に対する前年度課税標準額の割合が60パーセント以上70パーセント以下の土地は、課税標準額が前年度のものに据置かれます。
    ウ:新評価額に対する前年度課税標準額の割合が60パーセント未満の土地は調整措置(前年度課税標準額に新評価額の5パーセントを加算したものが今年度の課税標準額となります)が講じられるため、税負担はなだらかに上昇します。
    ただし、ウで計算した結果の課税標準額が新評価額の60パーセントを超える場合は60パーセントが課税標準額となり、また新評価額の20パーセントに満たないものは20パーセントに引き上げられることになります。
  2. 住宅用地
    ア:新評価額(住宅用地の特例適用後)に対する前年度課税標準額の割合が100パーセント以上の土地は、課税標準額が100パーセント(住宅用地の特例適用後の評価額)まで引き下げられます。
    イ:新評価額(住宅用地の特例適用後)に対する前年度課税標準額の割合が100パーセント未満の土地は調整措置(前年度課税標準額に新評価額(住宅用地の特例適用後)の5パーセントを加算したものが今年度の課税標準額となります)が講じられるため、税負担はなだらかに上昇します。
    ただし、イで計算した結果の課税標準額が新評価額(住宅用地の特例適用後)を超える場合は新評価額(住宅用地の特例適用後)が課税標準額となり、また新評価額(住宅用地の特例適用後)の20パーセントに満たないものは20パーセントに引き上げられることになります。
  3. 市街化区域農地(生産緑地を除く)
    ア:新評価額に対する前年度課税標準額の割合が100パーセント以上の土地は、課税標準額が評価額の3分の1になります。(都市計画税の場合は3分の2になります。)
    イ:新評価額に対する前年度課税標準額の割合が100パーセント未満の土地は調整措置(前年度課税標準額に新評価額の3分の1に5パーセントを加算したものが今年度の課税標準額となります)が講じられるため、税負担はなだらかに上昇します。(都市計画税の場合は3分の2になります。)
    ただし、イで計算した結果の課税標準額が新評価額の3分の1を超える場合は3分の1が課税標準額となり、また新評価額の20パーセントに満たないものは20パーセントに引き上げられることになります。(都市計画税の場合は3分の2になります。)

負担調整措置イメージ図

3)固定資産税・都市計画税の算出

固定資産税額=課税標準額×税率(1.4パーセント)
都市計画税額=課税標準額×税率(0.3パーセント)

都市計画税についても、固定資産税と同様に負担調整措置や住宅用地に対する課税標準の特例措置が講じられています(上記「住宅用地の特例」をご覧下さい)。

令和4年度税制改正

令和3年度評価替えを踏まえ、以下の税負担を適用しています。

令和3年度評価替え(土地)とは

固定資産税は、毎年1月1日時点において固定資産を所有している方が収める税金で、評価額を基に算定され、原則3年に一度の基準年度ごとに評価の見直し(評価替え)を行っています。
令和3年度はこの評価替えに当たる年でしたが、令和3年度税制改正に伴い、地価の上昇により、土地の課税標準額が上昇する土地については、令和3年度の課税標準額を令和2年度の課税標準額に据え置く措置が講じられています。
なお、令和3年度の評価額については、令和3年度の評価替え(評価の見直し)を踏まえた価格となっています。

令和3年度税制改正の仕組み

令和3年度課税において、宅地等(商業地等は負担水準が60パーセント未満の土地に限り、商業地等以外の宅地等は負担水準が100パーセント未満の土地に限る。)及び農地(負担水準が100パーセント未満の土地に限る。)については、令和3年度の課税標準額が令和2年度の課税標準額と同額となる措置が講じられていました。
評価の見直しにより、令和2年度よりも課税標準額が上昇した場合も、上記措置(令和3年度の課税標準額が見直し後の令和2年度の課税標準額と同額となる)を適用していました。

令和4年度税制改正の仕組み

令和4年度に限り、商業地等(負担水準が60パーセント未満の土地に限る)の令和4年度の課税標準額は、令和3年度の課税標準額に令和4年度の評価額の2.5パーセント(現行:5パーセント)を加算した額(ただし、当該額が評価額の60パーセントを上回る場合には60パーセント相当額とし、評価額の20パーセントを下回る場合には20パーセント相当額とする。)となります。
なお、令和3年度税制改正に伴い、課税標準額が据え置きの対象となっていた宅地(令和3年度課税において商業地等以外の宅地で負担水準が100パーセント未満の土地)や農地(令和3年度課税において、土地負担水準が100パーセント未満の土地)については、令和3年度税制改正の特例が終了となるため、現行(上記「課税標準額の算出」参考)の税負担措置となります。

税制改正イメージ
税制改正イメージ図

土地課税モデルケース

商業地等(住宅用地以外の宅地)
令和3年度課税標準額(令和2年度課税標準額据え置き) 16,500,000円
令和4年度評価額 30,000,000円

<上記の場合で税制改正を伴わない固定資産税の求め方>

1)負担水準の算出

負担水準算出式

2)負担水準に応じた調整措置の適用

 負担水準が55パーセントなので、商業地等の宅地で負担水準が60パーセント未満の調整措置が適用されます。
 令和3年度課税標準額+(令和4年度評価額×5パーセント)=令和4年度課税標準額
 16,500,000円+(30,000,000円×5パーセント)=18,000,000円

3)令和4年度税額算出

 令和4年度課税標準額×税率=令和4年度固定資産税
 18,000,000円×1.4パーセント=252,000円

※令和4年度の評価額が前年度に比べ、下落もしくは据え置きになっていても負担水準が60パーセント未満の土地については、税負担が緩やかに上昇します。

<上記の場合で令和4年度限りの特例措置を講じた固定資産税の求め方>

1)負担水準の算出

負担水準算出式

2)令和4年度限りの措置を講じる
 負担水準が55パーセントなので、商業地等の宅地で負担水準が60パーセント未満の調整措置が適用されますが、令和4年度に限り課税標準額の上昇幅を、評価額の2.5パーセント(現行:5パーセント)とします。
 令和3年度課税標準額+(令和4年度評価額×2.5パーセント)=令和4年度課税標準額
 16,500,000円+(30,000,000円×2.5パーセント)=17,250,000円

3)令和4年度税額算出
 令和4年度課税標準額×税率=令和4年度固定資産税
 17,250,000円×1.4パーセント=241,500円

※ただし、上記で計算した結果の令和4年度課税標準額が、令和4年度評価額の60パーセントを超える場合は、令和4年度評価額の60パーセントに据え置かれ、令和4年度評価額の20パーセントに満たない場合には、令和4年度評価額の20パーセントに引き上げられます。
 なお、評価の見直しを行っている場合は必ずしも上記の場合ではありません。

関連情報

お問い合わせ

財政部 資産税課 土地担当
〒350-8601 川越市元町1丁目3番地1
電話番号:049-224-5645(直通)
ファクス:049-226-2539

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